Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) dường như có quan điểm cho rằng các công ty đại chúng hoạt động trong ngành nghề kinh doanh bất động sản bị giới hạn về tỷ lệ sở hữu nước ngoài ở mức 50%. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng quan điểm của UBCKNN chưa thống nhất với quy định của pháp luật và tỷ lệ sở hữu nước ngoài tối đa tại công ty đại chúng hoạt động trong ngành nghề kinh doanh bất động sản phải là 100% chứ không phải 50%.

· Theo các điều ước quốc tế (CPTPP hoặc AFAS), Việt Nam cam kết không hạn chế về tỷ lệ sở hữu nước ngoài đối với ngành nghề kinh doanh bất động sản. Việt Nam chỉ giới hạn phạm vi kinh doanh của các công ty có vốn đầu tư nước ngoài hoạt động trong ngành nghề kinh doanh bất động sản (ví dụ công ty có vốn đầu tư nước ngoài không được mua nhà để cho thuê). Điều đó có nghĩa là theo các điều ước này, tỷ lệ sở hữu nước ngoài tối đa tại các công ty hoạt động trong ngành nghề kinh doanh bất động sản nói chung là 100%.

· Điều 139.1(a) Nghị định 155/2020 quy định rằng Trong trường hợp công ty đại chúng hoạt động trong ngành, nghề đầu tư kinh doanh mà điều ước quốc tế có Việt Nam là thành viên quy định về sở hữu nước ngoài thì thực hiện điều ước quốc tế đó. Theo đó, tỷ lệ sở hữu nước ngoài tối đa tại công ty đại chúng hoạt động trong ngành nghề kinh doanh bất động sản là 100%.

· Tương tự, do Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định mức giới hạn về tỷ lệ sở hữu nước ngoài đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nên theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tỷ lệ sở hữu nước ngoài trong ngành nghề kinh doanh bất động sản tối đa là 100%. Điều 139.1(b) Nghị định 155/2020 quy định rằng trường hợp công ty đại chúng hoạt động trong ngành, nghề đầu tư kinh doanh mà pháp luật liên quan có quy định về sở hữu nước ngoài thì thực hiện theo quy định tại pháp luật đó. Theo đó, tỷ lệ sở hữu nước ngoài tối đa tại công ty đại chúng hoạt động trong ngành nghề kinh doanh bất động sản là 100%.

Tuy nhiên, Điều 139.1(c) Nghị định 155/2020 quy định rằng trong trường hợp ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện tại danh mục không quy định cụ thể điều kiện tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài trong tổ chức kinh tế thì tỷ lệ sở hữu nước ngoài tối đa tại công ty là 50% vốn điều lệ. Dựa trên thảo luận của chúng tôi với những luật sư hành nghề khác, có vẻ như UBCKNN cho rằng nếu pháp luật hoặc điều ước không có quy định về điều kiện tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài thì có nghĩa là pháp luật hoặc điều ước đó “không quy định cụ thể điều kiện tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài”. Theo đó, UBCKNN cho rằng Điều 139.1(c) Nghị định 155/2020 sẽ áp dụng và giới hạn tỷ lệ sở hữu nước ngoài tại công ty đại chúng hoạt động trong ngành nghề kinh doanh bất động sản ở mức 50%.

Nói cách khác, UBCKNN dường như cho rằng không quy định điều kiện tỷ lệ sở hữu nước ngoài tương đương với việc không quy định cụ thể điều kiện tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài trong tổ chức kinh tế. Đây là một cách giải thích không hợp lý, vì khi pháp luật hoặc điều ước không quy định bất kỳ điều kiện tỷ lệ sở hữu nước ngoài nào, điều này thường có nghĩa rằng mức giới hạn tỷ lệ sở hữu nước ngoài đó là 100%. UBCKNN chỉ nên áp dụng Điều 139.1(c) nếu pháp luật hoặc điều ước quy định về điều kiện sở hữu nước ngoài nhưng không quy định mức giới hạn cụ thể về tỷ lệ sở hữu nước ngoài

Quan điểm của UBCKNN có thể tác động tiêu cực đến giao dịch M&A có liên quan đến các công ty đại chúng hoạt động trong ngành nghề kinh doanh bất động sản vì nếu không có quyền chi phối, nhà đầu tư nước ngoài có thể ngần ngại đầu tư vào một công ty đại chúng hoạt động trong ngành nghề kinh doanh bất động sản.

Bài viết được thực hiệnbởi Nguyễn Quang Vũ.

Vietnam Business Law