Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường (MONRE) gần đây đã đăng tải dự thảo luật đất đai mới (Dự Thảo) để lấy ý kiến công khai trước khi trình Dự Thảo đến Quốc Hội. Trong số các thay đổi đáng chú ý khác được quy định tại Dự Thảo, thay đổi về hình thức trả tiền thuê đất có thể là điểm thu hút sự quan tâm đặc biệt. Mặc dù vấn đề này đã được đề cập tóm tắt trong bản góp ý của chúng tôi về dự thảo Luật Đất Đai, chúng tôi xin trình bày một số ý kiến chi tiết dưới đây về các sửa đổi được đề xuất:

· Theo Dự Thảo, người sử dụng đất thuê đất từ Nhà Nước có thể lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất nếu đất thuộc các trường hợp (i) đất sử dụng để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, hoặc (ii) đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Đối với các loại đất khác, người sử dụng đất chỉ có một lựa chọn duy nhất là trả tiền thuê đất hàng năm. Quy định này dường như không phải là một thay đổi tích cực vì theo Luật Đất Đai 2013 hiện hành, người sử dụng đất có quyền tự do lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất phù hợp mà không phụ thuộc vào loại đất của họ. Hơn nữa, quy định mới này dẫn đến một số vấn đề như được bàn luận dưới đây.

· Vấn đề 1: Quy định chuyển tiếp của Dự Thảo không làm rõ liệu người sử dụng đất hiện đang thuê đất trả tiền một lần theo Luật Đất Đai 2013 nhưng bây giờ chỉ được phép thuê đất trả tiền hàng năm thì có bắt buộc phải chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm hay không. Từ góc độ của người sử dụng đất, việc làm rõ vấn đề này là cần thiết vì họ mong muốn có sự chắc chắn về việc sử dụng đất hiện tại của mình. Theo quan điểm của người viết, Dự Thảo nên bổ sung quy định chuyển tiếp cho phép người sử dụng đất duy trì hình thức trả tiền thuê đất một lần cho đến khi hết thời hạn sử dụng đất hiện tại. Điều này sẽ làm rõ rằng quy định mới sẽ không áp dụng hồi tố đối với những người sử dụng đất hiện đang thuê đất từ Nhà Nước với hình thức trả tiền một lần.

· Vấn đề 2: Quy định chuyển tiếp của Dự Thảo cũng không làm rõ liệu những người sử dụng đất trả tiền thuê đất hàng năm mà có quyền chuyển sang trả tiền thuê đất một lần theo Luật Đất Đai 2013 hiện hành sẽ tiếp tục có quyền lựa chọn trả tiền thuê đất một lần khi luật đất đai mới có hiệu lực hay không. Nói một cách hợp lý, Dự Thảo nên bao gồm quy định chuyển tiếp cho phép những người sử dụng đất nêu trên duy trì quyền lựa chọn chuyển đổi sang trả tiền thuê đất một lần cho đến khi hết thời hạn thuê đất hiện tại. Điều này là bởi theo Điều 152.2 của Luật Ban Hành Văn Bản Quy Phạm Pháp Luật, một luật mới không được quy định hiệu lực trở về trước đối với một hành vi trong trường hợp luật mới có quy định trách nhiệm pháp lý nặng hơn. Từ góc độ của người sử dụng đất, sự thay đổi về loại đất được quyền trả tiền thuê đất một lần theo Dự Thảo có thể đặt nhiều áp lực về tài chính hơn lên họ, vì tiền thuê đất (là một dạng trách nhiệm pháp lý) có xu hướng tăng theo thời gian.

· Vấn đề 3: Theo Luật Đất Đai 2013 hiện hành, người sử dụng đất, do điều kiện tài chính hạn chế, có thể chọn trả tiền thuê đất hàng năm ở giai đoạn đầu của thời hạn thuê đất, sau đó chuyển sang trả tiền thuê đất một lần để đảm bảo mức giá thuê hợp lý. Do sự thay đổi quy định về hình thức trả tiền thuê đất có khả năng sẽ được áp dụng theo Dự Thảo và vẫn chưa rõ liệu ban soạn thảo Dự Thảo có ban hành các quy định chuyển tiếp như đã bàn luận ở trên hay không, người sử dụng đất có thể xem xét việc lựa chọn chuyển đổi sang hình thức trả tiền thuê đất một lần theo Luật Đất Đai 2013 hiện hành.

Bài viết này được thực hiện bởi Nguyễn Hoàng Dương và biên tập bởi Nguyễn Quang Vũ.

Vietnam Business Law