Như chúng tôi đã đề cập trong bài viết trước, chúng tôi tin rằng cơ chế thí điểm được quy định theo Nghị Quyết 171 sẽ mang đến một sự cải thiện đáng kể đối với khung pháp lý về nhà ở thương mại tại Việt Nam. Với việc ban hành Nghị Định 75/2025, cơ chế thí điểm này hiện đã được thiết lập hoàn chỉnh. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ tóm tắt các điểm nổi bật của Nghị Định 75/2025 và thảo luận về những tác động đối với các chủ đầu tư nhà ở thương mại.

1. Làm rõ khái niệm “tổ chức kinh doanh bất động sản có quyền sử dụng đất”

Nghị Định 75/2025 định nghĩa tổ chức kinh doanh bất động sản có quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo Nghị Quyết 171 bao gồm:

· Tổ chức sử dụng đất và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hoặc các loại giấy chứng nhận khác tương đương Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (gọi chung là “giấy chứng nhận”)

· Tổ chức sử dụng đang đất ổn định do được Nhà Nước giao đất hoặc cho thuê đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận; và

· Tổ chức sử dụng đất do thông qua chuyển nhượng các QSDĐ, mua tài sản, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đẩt (gọi chung là “chuyển QSDĐ”) của người đủ điều kiện sử dụng đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận.

Nghị Định 75/2025 yêu cầu các tổ chức nêu trên phải cung cấp bản sao các giấy tờ chứng minh tổ chức đang có các QSDĐ khi nộp hồ sơ đăng kí dự án thí điểm. Về vấn đề này:

· Không rõ việc tổ chức phải cung cấp giấy tờ nào nếu họ đang sử dụng đất ổn định do Nhà Nước giao đất hoặc cho thuê đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận; và

· Đối với các tổ chức sử dụng đất thông qua việc chuyển nhận các QSDĐ, không rõ liệu hợp đồng với người sử dụng đất trước đây về việc chuyển nhận QSDĐ có được coi là bằng chứng cho các QSDĐ hiện có của họ khi mà nộp giấy tờ đăng kí dự án thí điểm hay không.

2. Tiêu chí ưu tiên lựa chọn khu đất và đơn vị phát triển các dự án thí điểm

Theo Nghị Định 75/2025, việc lựa chọn các đơn vị phát triển các dự án thí điểm sẽ tuân theo các nguyên tắc chung sau:

· Trường hợp nhiều tổ chức cùng đề xuất thực hiện dự án thí điểm trên cùng một khu đất thì ưu tiên cho tổ chức đang có QSDĐ; và

· Trường hợp nhiều tổ chức thuộc diện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất cùng đề xuất thực hiện dự án thí điểm trên cùng một khu đất thì ưu tiên tổ chức nộp hồ sơ trước.

Trường hợp sau khi tổng hợp tất cả các hồ sơ, tổng diện tích đất ở đăng ký thực hiện các dự án thí điểm vượt quá giới hạn 30% thì việc lựa chọn các khu đất thực hiện dự án thí điểm sẽ theo thứ tự sau:

· Dự án do tổ chức kinh doanh bất động sản đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thực hiện dự án (thuộc trường hợp nhận các QSDĐ hoặc đang có quyền sử dụng đất) trước thời điểm Nghị Quyết 171 có hiệu lực;

· Dự án được ưu tiên thực hiện bởi Bộ Quốc Phòng hoặc Bộ Công An;

· Dự án được thực hiện trên diện tích đất của cơ sở sản xuất hoặc kinh doanh phải rời đi do ô nhiễm môi trường, hoặc theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; và

· Dự án đề xuất thực hiện do tổ chức đang có các QSDĐ đối với địa điểm; và

· Dự án đề xuất thực hiện do tổ chức đang nhận chuyển QSDĐ thông qua thỏa thuận tự nguyện.

Nếu các dự án có cùng thứ tự ưu tiên trong danh sách trên, sẽ xem xét ưu tiên các dự án có mục đích phục vụ cải tạo, chỉnh trang đô thị. Trường hợp sau khi xem xét tiêu chí các dự án có mục đích cải tạo, chỉnh trang đô thị, tổng diện tích đất ở đăng ký thực hiện các dự án thí điểm vẫn vượt quá 30%, sẽ ưu tiên lựa chọn dự án của đơn vị nộp hồ sơ trước.

3. Điều kiện để thực hiện thỏa thuận nhận chuyển QSDĐ

Tổ chức chỉ có thể nhận chuyển QSDĐ sau khi cơ quan có thẩm quyền cho phép tổ chức và khu đất được chỉ định thực hiện các dự án thí điểm. Để đat được điều này, trước khi nộp hồ sơ đăng ký dự án thí điểm, các tổ chức nên đảm bảo khu đất dự kiến thực hiện dự án bằng cách ký kết thỏa thuận chuyển QSDĐ có điều kiện với những người sử dụng đất hiện tại.

4. Thủ tục đầu tư để thực các dự án thí điểm

Về thủ tục đầu tư, Nghị Định 75/2025 cho phép rõ các tổ chức được thực hiện đồng thời thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư với thủ tục chấp thuận nhà đầu tư cho các dự án thí điểm theo Luật Đất Đai 2020. Theo đó, các tổ chức sẽ được miễn trừ việc đấu giá QSDĐ hoặc đầu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

5. Thủ tục đất đai để thực hiện các dự án thí điểm

Sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, tổ chức phải hoàn thành các thủ tục cần thiết theo quy định của pháp luật về đất đai. Nghị Định 75/2025 hướng dẫn thêm về các thủ tục đất đai này cho các dự án thí điểm trong các trường hợp cụ thể. Đặc biệt:

· Nếu tổ chức đã có QSDĐ đối với khu đất thuộc dự án, thủ tục chính sẽ là chuyển mục đích sử dụng đất nếu khu đất liên quan không phải là đất ở;

· Khi một tổ chức đang sử dụng đất thành lập một doanh nghiệp dự án (ví dụ như thông qua liên doanh) nhưng QSDĐ của họ không đủ điều kiện để chuyển nhượng cho doanh nghiệp dự án, thì phải trả lại đất cho Nhà Nước. Sau đó, Nhà Nước sẽ thu hồi đất và giao đất hoặc cho thuê đất cho doanh nghiệp dự án mới;

· Trong trường hợp:

(a) dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản được các tổ chức đang sử dụng đất thành lập để thực hiện dự án nhà ở thương mại trước thời điểm Nghị Định 75/2025 có hiệu lực thi hành; hoặc dự án thí điểm theo quy định tại Nghị Định 75/2025 trên diện tích của cơ sở sản xuất, kinh doanh thuộc diện phải di dời; và

(b) đất để thực hiện dự án chưa được cấp GCNQSDĐ,

thì tổ chức phải di dời trả lại đất cho Nhà Nước. Sau đó, Nhà Nước sẽ thu hồi và giao đất hoặc cho thuê đất cho tổ chức kinh doanh bất động sản được tổ chức phải di dời thành lập để thực hiện dự án.

· Trường hợp các tổ chức phải di dời đã thực hiện góp vốn bằng QSDĐ vào tổ chức kinh doanh bất động sản thì tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Bài viết được thực hiện bởi Nguyễn Hoàng Dương.

Vietnam Business Law