Một số vấn đề liên quan đến quản lý nhà chung cư ở Việt Nam

Chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư ở Việt Nam sẽ phải đóng 2% giá trị mua căn hộ đó để đóng góp vào quỹ bảo trì nhà chung cư (Quỹ bảo trì) và đóng góp hàng tháng vào quỹ vận hành của nhà chung cư (Quỹ vận hành). Hoạt động quản lý nhà chung cư bao gồm quản lý quỹ bảo trì và quỹ vận hành được thực hiện bởi (1) hội nghị nhà chung cư (2) ban quản trị nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư lựa chọn và (3) đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư lựa chọn.

Hiện nay khung pháp lý về quản lý nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam tương đối chi tiết. Tuy nhiên, một số vấn đề quan trọng vẫn chưa được quy định đầy đủ như được trình bày dưới đây:

• Các quy định về nhà ở dường như quy định một nhà chung cư chỉ được quản lý bởi một đơn vị quản lý duy nhất. Tuy nhiên, một nhà chung cư lại thường bao gồm cả một số khu thương mại nhất định như khu văn phòng hoặc khu trung tâm mua sắm. Và theo đó mỗi khu được quản lý và vận hành khác nhau đáng kể (ví dụ: tần suất sử dụng thang máy trong khu thương mại sẽ nhiều hơn so với thang máy dành cho khu dân cư). Theo đó, việc kết hợp quản lý cả khu nhà ở và khu thương mại trong một cơ chế duy nhất có thể gây ra mâu thuẫn giữa chủ sở hữu khu nhà ở và chủ sở hữu khu thương mại.

• Pháp luật về nhà ở quy định việc biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư dựa trên phần diện tích thuộc sở hữu của các chủ sở hữu liên quan. Tuy nhiên, pháp luật không quy định rõ chủ sở hữu có phải hoàn thành việc đóng góp tài chính trước khi có quyền biểu quyết hay không. Hầu hết người mua căn hộ chung cư sẽ phải trả những khoản đóng góp này để sở hữu căn hộ. Tuy nhiên, chủ sở hữu khu thương mại có thể sẽ không đóng các khoản đóng góp này vào quỹ bảo trì hoặc quỹ vận hành mà vẫn có thể cho rằng có quyền biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư. Với xung đột về mặt lợi ích tiềm ẩn như đã được thảo luận trên, việc chủ sở hữu khu thương mại có quyền bỏ phiếu tại hội nghị nhà chung cư có thể cho phép chủ sở hữu khu thương mại nắm quyền kiểm soát hội nghị nhà chung cư. Lý do là vì khu thương mại có thể có diện tích rất lớn nhưng lại chỉ có một chủ sở hữu quản lý trong khi diện tích khu dân cư được chia cho hàng trăm (thậm chí hàng nghìn) chủ sở hữu căn hộ. Ví dụ, khu vực tầng hầm phục vụ khu dân cư sẽ được coi là tài sản chung và sẽ không thỏa mãn điều kiện biểu quyết. Tuy nhiên, khu vực tầng hầm phục vụ khu thương mại lại được coi là tài sản riêng của chủ sở hữu khu thương mại và như vậy thỏa mãn điều kiện biểu quyết. Ngoài ra, nếu chủ sở hữu khu thương mại là chủ đầu tư ban đầu của dự án nhà ở thì như vậy có quyền được bổ nhiệm một thành viên Ban quản trị nhà chung cư.

• Quy định về nhà ở cho phép ban quản trị nhà chung cư có thể hoạt động theo cách thức tương tự như cách thức hoạt động của hội đồng quản trị công ty cổ phần. Tuy nhiên, chưa rõ quy định về hội đồng quản trị công ty cổ phần có thể áp dụng như thế nào đối với ban quản trị nhà chung cư trên thực tế. Chẳng hạn, không rõ khi nào hết thời hạn nhiệm kỳ của ban quản trị nhà chung cư hay ban quản trị nhà chung cư có thể tiếp tục hoạt động cho đến khi có ban quản trị nhà chung cư mới được bổ nhiệm hay không. Hiện chưa rõ thành viên ban quản trị nhà chung cư có bị cấm biểu quyết đối với các giao dịch với người liên quan hay không.