CẤU TRÚC “BÁN” CĂN HỘ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRONG GIAI ĐOẠN TRƯỚC MÓNG TẠI VIỆT NAM

Theo pháp luật Việt Nam, chủ đầu tư dự án nhà ở (Chủ Đầu Tư) không được phép bán căn hộ hình thành trong tương lai (căn hộ hình thành trong tương lai) trước khi hoàn thành việc xây dựng phần móng của tòa nhà chung cư nơi có căn hộ hình thành trong tương lai đó (Giai Đoạn Trước Móng) (Điều 55 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014). Tuy nhiên, trên thực tế, bằng việc sử dụng một đơn vị độc lập hoạt động như một đại lý/bên môi giới (Đại Lý), có vẻ như nhiều Chủ Đầu Tư đã “khắc phục” được hạn chế này. Mặc dù có một số rủi ro pháp lý nhất định (như được thảo luận dưới đây), cấu trúc giao dịch có sự tham gia của Đại Lý ở Giai Đoạn Trước Móng có thể tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuẩn bị nguồn vốn vốn và khách hàng của Chủ Đầu Tư đối với các dự án nhà ở (Dự Án).

Sơ đồ và bảng sau Đây (bấm để tải về) thể hiện cấu trúc giao dịch hiện đang được một số Chủ Đầu Tư sử dụng để “bán” căn hộ hình thành trong tương lại tại Giai Đoạn Trước Móng và thảo luận về các ưu và nhược điểm liên quan. Bài viết được thực hiện bởi Nguyễn Hoàng Dương.

Info

Comment

Hướng dẫn mới về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và công trình xây dựng - Phần 1

Ngày 25 tháng 11 năm 2019, Bộ Tư pháp (BTP) đã ban hành Thông Tư 7 hướng dẫn một số nội dung về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Thông Tư 7/2019). Thông Tư 7/2019 sẽ có hiệu lực từ ngày 10 tháng 1 năm 2020 và thay thế Thông Tư liên tịch số 9 của BTP và Bộ Tài nguyên và Môi trường (BTNMT) ngày 23 tháng 6 năm 2016 (TTLT 9/2016) về cùng một vấn đề. Nhìn chung, Thông Tư 7/2019 chỉ đưa ra một số quy định hướng dẫn và bổ sung cho Nghị Định 102 của Chính Phủ ngày 1 tháng 9 năm 2017 (Nghị Định 102/2017) thay vì cung cấp hướng dẫn chi tiết như TTLT 9/2016.

Cơ quan có thẩm quyền quản lý việc đăng ký thế chấp

Trước đây, văn bản quy định chi tiết hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thường là thông tư liên tịch của BTP và BTNMT. Tuy nhiên, vì thông tư liên tịch không còn là một loại văn bản quy phạm pháp luật theo Luật Ban Hành Văn Bản Quy Phạm Pháp Luật 2015. Do đó, thẩm quyền quản lý thống nhất việc đăng ký biện pháp bảo đảm được trao cho BTP. Theo Nghị Định 102/2017, BTP hiện có thẩm quyền ban hành hoặc trình Chính Phủ ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm, bao gồm cả Thông Tư 7/2019.

Bảo lãnh hoàn trả tiền cho người mua nhà ở trong một dự án bất động sản tại Việt Nam

Để bảo vệ người mua trong một dự án nhà ở, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho người mua một bảo lãnh hoàn trả tiền mua nhà của ngân hàng. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà theo lịch trình đã thỏa thuận, người mua có thể lấy lại khoản thanh toán trước từ bảo lãnh ngân hàng. Tuy nhiên, có một số cách mà chủ đầu tư có thể sử dụng để hạn chế cơ chế bảo vệ được quy định theo luật này. Ví dụ,

· Chủ đầu tư có thể khuyến khích người mua “từ bỏ” quyền được cấp bảo lãnh hoàn trả ngân hàng (ví dụ: bằng cách đề nghị giảm giá bán);

Quyền Sử Dụng Đất Có Được Coi Là Bất Động Sản Theo Pháp Luật Việt Nam?

Theo pháp luật Việt Nam hiện hành, có khả năng “quyền sử dụng đất” được coi là “bất động sản”. Các luận điểm sau đây hỗ trợ quan điểm cho rằng quyền sử dụng đất là bất động sản theo pháp luật Việt Nam:

· Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quyền tài sản, cũng chính là tài sản. Tài sản được chia thành động sản và bất động sản. Các bất động sản được xác định bao gồm: (i) Đất; (ii) Nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất; (iii) Các tài sản khác gắn liền với đất, nhà hoặc công trình xây dựng; và (iv) các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

· Về mục (iv) nêu trên, QSDĐ được quy định theo Điều 5.4 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 dưới dạng “bất động sản đưa vào kinh doanh”. Quan điểm này cũng được Tiến sĩ Đỗ Văn Đại áp dụng trong cuốn sách về Bộ Luật Dân Sự 2015.

· Về mục (iii), Tiến sĩ Nguyễn Minh Tuấn coi QSDĐ là bất động sản vì chúng là “tài sản gắn liền với đất”.

· Tại Án Lệ 26/2018, Tòa Án Tối Cao đã áp dụng thời hiệu 30 năm đối với yêu cầu chia thừa kế bất động sản trong tranh chấp bao gồm QSDĐ. Có thể cho rằng, Tòa Án Tối Cao đã đưa ra quan điểm rằng QSDĐ là bất động sản.

Các luận điểm sau đây hỗ trợ quan điểm cho rằng quyền sử dụng đất không phải là bất động sản theo pháp luật Việt Nam:

· Dựa trên sự thay đổi về câu chữ của Điều 5.4 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 so với Điều 6.1(b) của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2006, không còn rõ liệu QSDĐ có phải là bất động sản đưa vào kinh doanh hay không. Câu chữ của Điều 5.4 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 có thể được hiểu là: đất (mà có quyền sử dụng được phép chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại theo luật đất đai) là bất động sản đưa vào kinh doanh, và QSDĐ của mảnh đất đó có thể giao dịch trực tiếp.

Vietnam Business Law