Thị trường nhà ở Việt Nam đã tăng trưởng nhanh chóng trong những năm gần đây, nhờ vào quá trình đô thị hóa, phát triển kinh tế và nhu cầu ngày càng tăng. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở tại một số thành phố lớn hiện nay đã thúc đẩy các nhà hoạch định chính sách cải thiện chính sách đất đai để giải phóng nguồn lực phát triển các dự án nhà ở. Trong bối cảnh Luật Đất Đai mới năm 2024 dường như chưa giải quyết được những hạn chế về nguồn cung đất đai cho phát triển nhà ở, ngày 30 tháng 11 năm 2024, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 171 về thí điểm thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đang có QSDĐ (Nghị Quyết 171).

Với việc đưa ra cơ chế linh hoạt hơn cho phát triển nhà ở thương mại, Nghị Quyết 171 được kỳ vọng sẽ giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Tuy nhiên, các chủ đầu tư sẽ cần phải chờ đợi nghị định hướng dẫn chi tiết để đảm bảo tính khả thi và tuân thủ của các dự án nhà ở dự kiến.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ tóm tắt các quy định nổi bật của Nghị Quyết 171 và thảo luận về những tác động đối với các chủ đầu tư nhà ở thương mại.

Các loại dự án đủ điều kiện tham gia cơ chế thí điểm

Các dự án nhà ở thương mại sau đây (gọi chung là “dự án thí điểm”) có thể được hưởng các chính sách thí điểm theo Nghị Quyết 171:

·         Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất;

·         Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất;

·         Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất; và

·         Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản được các tổ chức đang sử dụng đất thành lập để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích của cơ sở sản xuất, kinh doanh phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Các quy định của Nghị Quyết 171 dường như chỉ áp dụng cho các dự án thí điểm lập mới, thay vì là dự án mở rộng của các dự án nhà ở thương mại hiện hữu đã được phê duyệt phát triển. Do đó, các chủ đầu tư dự án nhà ở đang triển khai có thể không được áp dụng Nghị Quyết 171 để mua lại các khu đất liền kề và mở rộng các dự án hiện tại của mình.

Nghị Quyết 171 sử dụng thuật ngữ “tổ chức kinh doanh bất động sản” để bao gồm tất cả các chủ đầu tư đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, bao gồm cả tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (TCKTCVĐTNN). Mặc dù vậy, trong trường hợp nhận chuyển nhượng đất để thực hiện các dự án thí điểm, Nghị Quyết 171 dường như vô tình loại trừ các TCKTCVĐTNN khỏi phạm vi áp dụng của mình. Việc loại trừ này phát sinh do theo Điều 28 Luật Đất Đai 2024, TCKTCVĐTNN chỉ được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất nằm trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao mà quy hoạch sử dụng đất của các khu vực này không phải là cho mục đích xây dựng nhà ở.

Các loại đất được sử dụng cho các dự án thí điểm

Theo Nghị Quyết 171, chủ đầu tư được phép nhận và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với một hoặc nhiều loại đất sau để thực hiện các dự án thí điểm đủ điều kiện:

·         Đất nông nghiệp;

·         Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; và

·         Đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất trong trường hợp có thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ.

Đây là bước cải thiện đáng kể của Nghị Quyết 171 so với Luật Đất Đai 2024. Theo Luật Đất Đai 2024, chủ đầu tư chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua một trong hai hình thức: (a) nhận chuyển nhượng đất ở hoặc (b) chuyển đổi các loại đất khác, với điều kiện chủ đầu tư đã có đất ở.

Yêu cầu đối với các dự án thí điểm

Việc thực hiện dự án thí điểm phải đáp ứng các điều kiện sau:

·         Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;

·        Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt;

·        Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án nằm trong danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua;

·       Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm;

·       Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư và quy định khác của pháp luật có liên quan; và

·      Có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đối với dự án thí điểm sử dụng đất quốc phòng, an ninh đã được đưa ra khỏi quy hoạch đất quốc phòng, an ninh.

Ngoài các điều kiện trên, dự án thí điểm chỉ có thể được lựa chọn nếu đáp ứng các tiêu chí sau:

·         Được thực hiện tại khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị;

·         Tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm (bao gồm đất ở hiện hữu và đất dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở) không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030 đã được phê duyệt;

·         Dự án đã được đưa vào hoặc được dự kiến được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; và

·        Không thuộc danh mục công trình, dự án xây dựng phải thu hồi đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt (trong trường hợp thỏa thuận nhận QSDĐ).

Các yêu cầu nêu trên dường như phản ánh nỗ lực của các nhà hoạch định chính sách nhằm ngăn chặn việc nhận chuyển nhượng hàng loạt các loại đất khác cho mục đích đầu cơ. Mặc dù vậy, những yêu cầu nghiêm ngặt như vậy cũng có thể khiến các cơ chế thí điểm theo Nghị Quyết 171 trở nên kém hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư tiềm năng.

Thời hạn áp dụng

Nghị Quyết 171 sẽ có hiệu lực kể từ ngày 1 tháng 4 năm 2025 và có hiệu lực trong thời hạn năm năm. Sau khi Nghị Quyết 171 hết hiệu lực, các chủ đầu tư sẽ được phép triển khai các dự án thí điểm cho đến khi hoàn thành.

Bài viết được thực hiện bởi Nguyễn Hoàng Dương và được biên tập bởi Nguyễn Quang Vũ.