Ngày 28/5/2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định 35 về quản lý khu công nghiệp (KCN) và khu kinh tế (Nghị Định 35/2022) thay thế Nghị Định 82/2018 về cùng vấn đề (Nghị Định 82/2018). Nghị Định 35/2022 sẽ có hiệu lực từ ngày 15/7/2022.

Nghị Định 35/2022 đưa ra một số thay đổi đáng kể so với Nghị Định 82/2018, được kỳ vọng sẽ tạo hành lang pháp lý tinh giản hơn cho các nhà đầu tư thực hiện đầu tư vào các dự án KCN.

1.           Các mô hình KCN mới

Nghị Định 35/2022 đưa ra hai mô hình KCN mới, bao gồm:

(a) KCN chuyên ngành được định nghĩa là KCN chuyên sản xuất và cung ứng dịch vụ cho sản xuất sản phẩm thuộc một ngành, nghề cụ thể KCN chuyên ngành phải có ít nhất 60% diện tích đất công nghiệp để thu hút dự án đầu tư vào ngành, nghề đó; và

(b) KCN công nghệ cao (khu công nghệ cao) là KCN được thành lập để thu hút (i) các dự án đầu tư công nghệ cao, công nghệ thông tin thuộc Danh mục ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư; (ii) dự án có chuyển giao công nghệ thuộc Danh mục công nghệ khuyến khích chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ, cơ sở ươm tạo công nghệ, cơ sở ươm tạo doanh nghiệp khoa học và công nghệ theo quy định của pháp luật về công nghệ cao, pháp luật về khoa học và công nghệ; (iii) dự án đầu tư khởi nghiệp sáng tạo, đổi mới sáng tạo, nghiên cứu và phát triển, giáo dục và đào tạo. KCN công nghệ cao phải có ít nhất 30% diện tích đất công nghiệp được sử dụng để thu hút dự án đầu tư nêu trên.

2.           Thay đổi về khung pháp lý quản lý quy hoạch phát triển KCN

Nghị Định 82/2018 quy định một hệ thống quy hoạch riêng về phát triển KCN quốc gia. Theo đó, một KCN phải được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt để đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển KCN của cả nước. Nghị Định 35/2022 hiện không còn duy trì hệ thống riêng như vậy. Thay vào đó, một KCN hiện nay phải nằm trong phương án phát triển hệ thống khu công nghiệp - một phần của quy hoạch tỉnh được ban hành theo quy định của pháp luật về quy hoạch. Điều này cho thấy rằng quy hoạch phát triển KCN hiện nay sẽ phải tuân theo các quy định chung về quy hoạch.

Theo quy định của pháp luật về xây dựng, việc phê duyệt ban hành và điều chỉnh quy hoạch tỉnh thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ nên về mặt kỹ thuật, quy hoạch phát triển KCN theo Nghị Định 35/2022 vẫn phải được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

3.           Phân loại quy hoạch chung xây dựng áp dụng cho các KCN

Nghị Định 35/2022 dường như lặp lại các quy định của luật xây dựng để đưa ra các loại quy hoạch áp dụng đối với một KCN. Theo đó, Nghị Định 25/2022 phân loại quy hoạch xây dựng KCN thành các loại sau:

(a)          quy hoạch chung xây dựng khu công nghiệp (quy hoạch chung);

(b)          quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp (quy hoạch phân khu); and

(c)          quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp (nếu cần) (quy hoạch chi tiết).

Liên quan tới quy hoạch chi tiết, Nghị Định 35/2022 dường như chỉ ra rằng việc lập quy hoạch chi tiết là không bắt buộc đối với nhà đầu tư được lựa chọn là đơn vị phát triển KCN (Chủ Đầu Tư KCN). Trong trường hợp đó, không rõ nhà đầu tư sử dụng đất thuê lại của Chủ Đầu Tư KCN (Người Sử Dụng Đất) có phải lập quy hoạch chi tiết cho diện tích đất thuê của mình trong KCN hay không. Vấn đề này vẫn chưa rõ ràng theo các quy định hiện hành của luật xây dựng. Trên thực tế, chúng tôi nhận thấy một số trường hợp Chủ Đầu Tư KCN không có quy hoạch chi tiết được lập và phê duyệt cho toàn bộ KCN, Người Sử Dụng Đất sẽ lập quy hoạch chi tiết cho khu đất thuê của mình và xin phê duyệt cho quy hoạch chi tiết từ cơ quan có thẩm quyền.

4.           Cơ sở pháp lý mới để Chủ Đầu Tư KCN lập quy hoạch phân khu

Theo Nghị Định 35/2022, quy hoạch chung và quy hoạch phân khu được Ủy ban nhân dân tỉnh (UBND Tỉnh) phê duyệt sẽ là cơ sở để ban hành chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án phát triển KCN.

Nghị Định 35/2022 cho phép UBND Tỉnh có thể giao nhiệm vụ lập quy hoạch phân khu cho Chủ Đầu Tư KCN khi cần thiết. Có vẻ như việc này chỉ có thể thực hiện được đối với các KCN có quy hoạch chung (tức là các KCN có quy mô từ 500 ha trở lên). Điều này là bởi

(a) Theo luật đầu tư, nhà đầu tư chỉ được chọn làm Chủ Đầu Tư KCN khi Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án KCN; và

(b) như đã thảo luận ở trên, quy hoạch chung được phê duyệt là cơ sở để ban hành chấp thuận chủ trương cho dự án KCN.

5.           Đơn giản hóa các thủ tục về quy hoạch

Nghị Định 35/2022 đưa ra một số trường hợp ngoại lệ trong đó nhiệm vụ quy hoạch xây dựng được miễn. Cụ thể là,

(a) Nhiệm vụ quy hoạch phân khu được miễn khi lập quy hoạch phân khu cho (a) KCN đã có quy hoạch chung được phê duyệt hoặc (b) khu kinh tế đã có quy hoạch chung được phê duyệt;

(b) Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết được miễn khi lập quy hoạch chi tiết cho KCN đã có quy hoạch phân khu được phê duyệt; và

(c) Nhiệm vụ quy hoạch phân khu được miễn khi lập quy hoạch phân khu cho các KCN, khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ nằm trong khu vực đã có quy hoạch chung đô thị, khu kinh tế được phê duyệt.

6.           Điều kiện mới để đầu tư dự án kết cấu hạ tầng KCN

Ngoài các điều kiện tương tự như Nghị Định 82/2018, Nghị Định 35/2022 quy định một số điều kiện mới cho việc đầu tư kết cấu hạ tầng KCN. Cụ thể là,

(a) KCN được phát triển theo từng giai đoạn cụ thể nếu pháp luật yêu cầu;

b) Dành tối thiểu 5 ha đất công nghiệp hoặc 3% tổng diện tích đất công nghiệp của KCN để cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo, doanh nghiệp thuộc diện ưu đãi, ưu tiên, hỗ trợ đầu tư về mặt bằng sản xuất và kinh doanh thuê lại;

c) Có khả năng đáp ứng các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất;

d) Có quy hoạch xây dựng khu nhà ở và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong KCN; và

e) Đối với việc mở rộng dự án KCN hiện có do cùng một nhà đầu tư phát triển, phải đáp ứng các điều kiện sau:

(i) KCN mở rộng phải có khả năng kết nối và sử dụng cơ sở hạ tầng của KCN đã hình thành; và

(ii) khu nhà ở và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong KCN đã được xây dựng và đưa vào sử dụng.

7.           Các điều kiện áp dụng cho Chủ Đầu Tư KCN

Nghị Định 35/2022 liệt kê một số điều kiện chung áp dụng cho Chủ Đầu Tư KCN:

a) Điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về bất động sản; và

b) Điều kiện để được thuê, cho thuê lại đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án KCN theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Điều kiện này cũng áp dụng đối với nhà đầu tư là tổ chức kinh tế do nhà đầu tư nước ngoài thành lập.

8.           Bãi bỏ thủ tục thành lập KCN

Nghị Định 35/2022 hiện không còn yêu cầu Chủ Đầu Tư KCN phải có quyết định thành lập KCN của UBND Tỉnh như quy định trước đây của Nghị Định 82/2018. Thay vào đó, KCN sẽ được coi là đã được thành lập kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền ban hành:

(a) chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án KCN sử dụng vốn đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công; hoặc

(b) chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư KCN, chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

9.           Tạm trú và lưu trú trong KCN

Theo Nghị Định 82/2018, chỉ các nhà quản lý, giám đốc điều hành và chuyên gia nước ngoài mới được phép tạm trú tại KCN để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Nghị Định 35/2022 hiện mở rộng đối tượng bao gồm tất cả các chuyên gia, nhân viên (không phân biệt người nước ngoài hay người trong nước). Trong những trường hợp bất khả kháng, các chuyên gia và nhân viên thậm chí có thể ở lại trong khu vực doanh nghiệp.

Theo đó, Nghị Định 35/2022 quy định rõ ràng cho phép xây dựng cơ sở lưu trú trong khuôn viên đất dịch vụ của KCN.

10.         Căn cứ pháp lý mới để thu tiền “thuê đất” cho cả thời gian thuê đối với đất thuê lại trả tiền hàng năm

Lần đầu tiên, Nghị Định 35/2022 đưa ra một định nghĩa pháp lý mới về “phí sử dụng hạ tầng”.  Cụ thể, phí sử dụng kết cấu hạ tầng được xác định là phí dịch vụ sử dụng có trả tiền các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, công trình dịch vụ, bao gồm: hệ thống đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý nước thải, chất thải và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng khác.

Hiện nay, Chủ Đầu Tư KCN thường thu khoản thặng dư được tính trên tiền thuê đất áp dụng cho toàn bộ thời gian thuê đất do Người Sử Dụng Đất thanh toán một lần. Sau đó, Chủ Đầu Tư KCN sẽ chuyển tiền thuê đất hàng năm trả cho Nhà nước cho Người Sử Dụng Đất. Mặc dù thu xếp này khá phổ biến trên thực tế, nhưng cơ sở pháp lý cho thỏa thuận như vậy là không chắc chắn. Khái niệm mới về phí sử dụng hạ tầng đưa ra cơ sở pháp lý để Chủ Đầu Tư KCN cơ cấu khoản thặng dư đo như là một khoản phí sử dụng cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, cây xanh.

11.         Quy định mới về quản lý doanh nghiệp chế xuất

Theo Nghị Định 82/2018, bất kỳ doanh nghiệp nào hoạt động trong khu chế xuất (KCX) đều được coi là doanh nghiệp chế xuất (DNCX), không phân biệt doanh nghiệp đó có hoạt động chế xuất hay không. Hiện nay, theo Nghị Định 35/2022, chỉ có doanh nghiệp chuyên về chế xuất mới được coi là DNCX.

Nghị Định 35/2022 cũng quy định một số sự linh hoạt đối với DNCX. Ví dụ:

(a) doanh nghiệp chế xuất có thể thực hiện các hoạt động kinh doanh khác ngoài hoạt động chế xuất. Trước đây, Nghị Định 82/2018 hạn chế DNCX chỉ được thực hiện hoạt động mua bán hàng hóa và các hoạt động khác liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hóa; và

b) phụ thuộc vào một số điều kiện nhất định, DNCX có thể thuê kho bên ngoài KCX, KCN và khu kinh tế để chứa hàng hóa, nếu không có đủ diện tích kho chứa hàng hóa trong các khu đó.

Các KCX hiện nay không giới hạn chỉ bao gồm các DNCX. Nghị Định 35/2022 cho phép các doanh nghiệp chuyên sản xuất và cung cấp dịch vụ cho sản xuất công nghiệp được thành lập trong các KCX một cách rõ ràng.

Bài viết được thực hiện bởi Nguyễn Hoàng Dương, Nguyễn Thục Anh và Hoàng Thị Thanh Thùy.