Tại Việt Nam, thuê đất trực tiếp từ Nhà nước là một hình thức phổ biến để nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ). Điều này có nghĩa là một người, với tư cách là “người sử dụng đất”, cần phải ký hợp đồng thuê đất (HĐTĐ) với Nhà nước, theo đó họ có nghĩa vụ trả tiền thuê đất. Tùy thuộc vào lựa chọn của người sử dụng đất, tiền thuê đất có thể trả một lần cho cả thời hạn thuê hoặc trả hằng năm. Đối với lựa chọn thứ nhất, luật đất đai cho phép người sử dụng đất (Bên Chuyển Nhượng) chuyển nhượng QSDĐ của mình cho một chủ thể khác (Bên Nhận Chuyển Nhượng) thông qua việc chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng QSDĐ (gọi chung là chuyển nhượng). Tuy nhiên, luật không quy định rõ về việc liệu Bên Nhận Chuyển Nhượng có cần ký HĐTĐ mới với Nhà nước sau khi tiến hành việc chuyển nhượng QSDĐ hay không. Cụ thể là,

·         Một mặt, luật đất đai quy định rõ rằng Bên Nhận Chuyển Nhượng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc mua tài sản gắn liền với đất cho thuê trả tiền hằng năm phải ký HĐTĐ mới với Nhà nước. Mặt khác, luật đất đai còn bỏ ngỏ về yêu cầu phải ký lại HĐTĐ trong trường hợp Bên Nhận Chuyển Nhượng nhận quyền sử dụng đất gắn với với đất thuê thu tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Không rõ liệu điều này có đồng nghĩa với việc không có yêu cầu bắt buộc về việc ký lại HĐTĐ với Nhà nước; và

·         Trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, một lần nữa pháp luật đất đai không giải quyết được vấn đề nêu trên. Cụ thể, Điều 83.2 của Nghị Định 43/2014 chỉ quy định rằng Nhà nước sẽ thu hồi đất của Bên Chuyển Nhượng và quyết định cho Bên Nhận Chuyển Nhượng thuê đất. Xem xét các quy định liên quan của pháp luật đất đai, quyết định này của cơ quan có thẩm quyền thường chỉ bao gồm việc ban hành quyết định cho thuê đất, nhưng không bao gồm việc ký lại HĐTĐ.

Thường sẽ có quan điểm cho rằng không cần thiết phải ký lại HĐTĐ vì Bên Chuyển Nhượng đã trả đầy đủ tiền thuê đất và Bên Nhận Chuyển Nhượng cuối cùng vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, Bên Nhận Chuyển Nhượng, với tư cách là người sử dụng đất cuối cùng, nên thận trọng cân nhắc việc yêu cầu ký HĐTĐ mới với Nhà nước vì những lý do sau:

·         Theo quy định của pháp luật, hợp đồng cho thuê phải được thiết lập thông qua một thỏa thuận song phương. Nếu không ký lại HĐTĐ thì không rõ Bên Nhận Chuyển Nhượng có thể sử dụng đất trên cơ sở nào; và

·         Theo quy định tại Điều 370 Bộ Luật Dân Sự 2015, bên có nghĩa vụ (như Bên Chuyển Nhượng) có thể chuyển giao nghĩa vụ hợp đồng của mình cho chủ thể khác (như Bên Nhận Chuyển Nhượng) sau khi được bên có quyền (như Nhà nước) chấp thuận. Sau khi chuyển giao nghĩa vụ theo hợp đồng, Bên Nhận Chuyển Nhượng sẽ trở thành bên có nghĩa vụ. Nếu không ký HĐTĐ mới với Nhà nước, sẽ không rõ (i) làm thế nào Nhà nước thể hiện việc chấp thuận việc chuyển nhượng QSDĐ, và (ii) liệu có thể coi Bên Nhận Chuyển Nhượng phải tự động kế thừa tất cả các nghĩa vụ của Bên Chuyển Nhượng theo HĐTĐ ban đầu, trừ việc thanh toán tiền thuê đất, hay không.

Bài viết được thực hiện bởi Nguyễn Hoàng Dương và biên tập bởi Nguyễn Quang Vũ.